Hoe lang houdt de bubbel van torenhoge huizenprijzen in Nederland nog stand?

2 mrt 2022 | Economie

Steeds meer deskundigen zijn ervan overtuigd dat de Nederlandse huizenmarkt in een gevaarlijke bubbel zit. Die bubbel kan ieder moment knappen, maar daar lijken maar weinig mensen zich druk over te maken. Hoogleraar Dirk Schoenmaker houdt er rekening mee dat het ieder moment mis kan gaan op de huizenmarkt. Als de paniek van dalende prijzen eenmaal om zich heen gaat grijpen is het leed niet te overzien. De gemiddelde prijs van een koopwoning bereikte het tweede kwartaal van 2021 het historische bedrag van meer dan 400.000 euro. Dat betekent dat een woning in een jaar tijd maar liefst 20% duurder is geworden. Zo’n stijging is in ruim 25 jaar niet voorgekomen. In Ierland en Spanje is de huizenmarkt ingestort, het is belangrijk dat Nederland leert van wat er daar is gebeurd in plaats van de ogen te sluiten voor wat er onherroepelijk komen gaat, waarschuwt schoenmaker, hoogleraar Banking & Finance in Rotterdam.

Grote instanties waarschuwen Nederland al jaren

Niet alleen binnen Nederland, maar ook daarbuiten baart de situatie op de Nederlandse huizenmarkt zorgen. Het zijn niet de minste organisaties die Nederland waarschuwen. De Europese Commissie, de OESO en het IMF hebben zich al laten horen. De regels in Nederland voor het kopen van een woning moeten dringend op de schop. Zo is Nederland één van de weinige landen waar een koper het volledige bedrag voor de aankoop van een woning kan lenen. In vrijwel alle andere landen moet er een deel eigen geld worden ingelegd. Een kleine stap is gezet, want de kosten kunnen tegenwoordig in veel gevallen niet meer worden meegefinancierd.

Leen ruimte bepaalt de huizenprijs

De bubbel op de Nederlandse huizenmarkt wordt onder andere in stand gehouden doordat de huizenprijzen worden bepaald door het bedrag dat mensen kunnen lenen. En dat is nog steeds heel veel, aldus Schoenmaker. Toen in Ierland en Spanje de huizenmarkt ‘klapte’ zijn er drastische maatregelen genomen. De voorwaarden voor het aangaan van een lening werden flink aangescherpt. In Nederland gebeurde dat nauwelijks. Het werd hooguit iets minder ruimhartig dan voorheen, maar het was zeker niet zo dat huizenkopers ineens fors minder konden lenen. In Nederland mag tot 5 keer het jaarinkomen worden geleend. De rente staat historisch laag waardoor de woonlasten aanvaardbaar blijven. Maar als die bubbel knapt, zijn de problemen groot, zo voorspelt de hoogleraar.

Nederlanders hebben de hoogste schulden ter wereld

Schoenmaker wijst erop dat Nederlanders gemiddeld de hoogste schuldenlasten ter wereld hebben, mede door de torenhoge hypotheken die kunnen worden afgesloten. Daarmee wordt de Nederlandse economie kwetsbaar. ’De brand op de huizenmarkt in Nederland wordt geblust met olie’, filosofeert Schoenmaker. Het is een kwestie van tijd totdat er ‘iets’ gebeurt waardoor de Nederlandse huizenmarkt instort. Alleen wat die aanleiding gaat zijn is niet te voorspellen.

Kopers nemen steeds meer risico

Kopers nemen steeds meer risico om een huis te bemachtigen. Niet alleen wordt er stevig overboden, ook ontbreekt steeds vaker de clausule ‘onder voorbehoud van financiering’ in het voorlopig koopcontract. In 6 tot 8 op de tien gevallen nemen kopers het risico de financiering niet rond te krijgen, tegen betaling van 10% boete. Als de bubbel uiteenspat en huizen net als in 2008 ‘onder water’ komen te staan, is de kans groot dat dit impact heeft op de gehele Nederlandse economie. Banken zien immers hun kapitaal verdampen en zullen op de rem gaan staan als het gaat om het verstrekken van kredieten. Dan ontstaat een domino-effect.

De oplossingen

Hoogleraar Schoenmaker heeft niet alleen maar doemscenario’s, hij draagt ook oplossingen aan. Zo moet de hypotheekrenteaftrek versneld worden afgebouwd. Starters moeten worden geholpen door hen bijvoorbeeld meer te laten lenen dan de beoogde 90% van de koopsom. De ‘jubelton’, een bedrag van 100.000 euro dat ouders aan hun kinderen mogen schenken voor de koop van een woning, moet zo snel mogelijk worden afgeschaft. Huizen kopen als belegging moet aan banden worden gelegd en banken dienen zich stipt te houden aan de Bazel-IV regeling, die voorschrijft dat ze een minimale dekking voor hun hypotheken in kas moeten hebben. Dit zal ongetwijfeld leiden tot lagere huizenprijzen. Maar dat, aldus Schoenmaker, is dus precies de bedoeling.

Alle blogs